— Владимир Аврумович, Вам предложено принять участие в разработке новых современных направлений городской градостроительной политики, среди которых жилищное строительство занимает определяющее место. Как Вы планируете направление своей деятельности?

— Еще будучи в составе прежнего Киевсовета я неоднократно говорил о необходимости реформирования подходов к формированию городской градостроительной политики. Она несовершенна по многим критериям.

Во-первых, нет нормативной базы, регламентирующей условия, на которых необходимо основываться, давая право на застройку, а также механизмы, обеспечивающие застройщикам равные условия работы.

Во-вторых, нет единых нормативных требований, обеспечивающих защиту инвесторов. Отсюда возникает возможность появления прецедентов вроде «Элита-Центр».

В-третьих, отсутствует система комплексной планово-обоснованной застройки города. До сегодняшнего дня приоритетом интересов застройщика выступает не инвестиционный проект, а земельный участок. Земля стала коммерческим объектом и средством получения выгоды и наживы. Появились сотни неизвестных фирм и фирмочек, которые объявляют себя перед городской властью застройщиками, а на самом деле оформляют права на земельный участок с единственной целью его последующей спекулятивной продажи, и не несут впоследствии никакой ответственности ни перед людьми, ни перед властью. К сожалению, до сегодняшнего дня несовершенство законодательной базы позволяет это делать.

В результате город стоит перед реальной опасностью блокирования планомерного цивилизованного развития. Ведь в условиях, когда земля отводилась не в соответствии с требованиями Генерального плана, а под субъективные намерения фирм, очень велика возможность возникновения того, что в народе называют «Шанхаями» как пример бездумной и хаотичной застройки.

— Какие же пути исправления ситуации Вы видите и предлагаете?

— Путь один — системный подход и четкое следование Генеральному плану при формировании и реализации градостроительной политики.

Кроме того, и застройщики, и строители должны принять условие — город дает им возможность заниматься своей деятельностью. И поэтому вправе выставлять требования предоставления гарантий экономической состоятельности и профессиональной надежности участников строительства. Координировать работу застройщиков, формировать план и очередность застройки должна специальная структура в системе городской исполнительной власти, мощный Департамент строительства, во главе которого — фигура с полномочиями первого заместителя главы городской государственной администрации. В подчинении у Департамента строительства должны находиться Главкиевархитектура, муниципальный Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана, воссозданная структура единого заказчика — ГлавУкс... Это во-первых.

Во-вторых. Должна быть сформирована разумная «диктатура генерального плана». Что строить, где строить, в какие сроки, какой этажности — ответы на все эти вопросы необходимо соотносить с интересами развития города, его историческим обликом, традициями зодчества, социальными приоритетами, архитектурной целесообразностью и планами перспективного развития.

Право застройщика — принять или не принять такие условия. Если условия приняты — пожалуйста, участвуй в тендере на получение права осуществить тот или иной инвестиционный проект. Не принял этих условий — тендер пройдет без тебя. Но именно тендер, и именно на право осуществлять реализацию инвестиционного проекта. Понимаю, что предлагаемая схема очень не похожа на ту, по которой выделяется земля сегодня.

Я поддерживаю те начинания, которые уже сделаны новым киевским мэром. В частности, принятие решения о создании Научно-исследовательского и проектного института Генерального плана, а также о создании Тендерного комитета, который будет наделен значительными полномочиями.

Сейчас актуальная задача состоит в том, чтобы эти структуры как можно быстрее заработали. И полагаю, что первых ощутимых результатов системной работы можно ожидать уже где-то через год.

— Сегодня мэр Киева Леонид Черновецкий достаточно часто говорит о необходимости строительства социального жилья, доступного для большинства граждан. Как скоро можно ожидать, что такое жилье начнет строиться и что это будет за жилье?

— Нам необходимо четко понимать и разделять понятия: социальное жилье и жилье, которое доступно для приобретения гражданами со средним уровнем дохода.

Подчеркиваю, это две совершенно разные категории жилья.

Социальное жилье — это жилье, которое строится за счет бюджетных средств или за счет средств крупного инвестора, принимающего участие в реализации широкомасштабного социального проекта в жилищном строительстве. Опыт зарубежных стран показывает, что такое, безусловно, станет возможным, когда на качественно ином уровне развития будет экономическая ситуация в стране.

Социальное жилье предоставляется лишь тем категориям граждан, которые имеют право на улучшение жилищных условий и смогут обосновать необходимость получения такой государственной или муниципальной поддержки.

Критерии таких обоснований нам необходимо будет разработать. Безусловно, они должны будут включать в себя уровень доходов на каждого члена семьи, экономический анализ имеющейся собственности, социальный статус семьи и т. п.

Хотел бы сделать акцент на том, что социальное жилье не может быть приватизировано, это жилье, которое предоставляется наиболее экономически незащищенным слоям населения на условиях временной аренды без права выкупа.

Более того, и это, наверное, тоже будет справедливым, если с течением времени у таких семей доходы увеличатся — полученную квартиру нужно будут сдать и она перейдет в пользование для удовлетворения потребностей других нуждающихся. Для семей, поднявших уровень благосостояния, должны открываться перспективы приобретения жилья в домах, построенных по программам строительства социально ориентированного или, как Вы сказали, доступного жилья.

— Расскажите подробнее об этом жилье.

— Разработка и реализация комплексной государственной программы строительства комфортного доступного жилья для граждан Украины, с моей точки зрения, — одна из приоритетных задач государственной власти.

По опыту «Киевгорстроя» знаю, что сегодня уже достаточное количество граждан могли бы воспользоваться кредитными схемами и выплачивать за свою квартиру, живя в ней, но не хватает средств на первый взнос.

Значит, одна из задач — обеспечить возможность предоставления гражданам, имеющим право на улучшение жилищных условий, государственных или муниципальных субсидий размером, равным первому взносу (а это 25—30% стоимости квартиры). В последующем семья живет в предоставленной квартире и выплачивает кредит. Квартира находится в аренде, но гражданам предоставляется возможность выкупить свое жилище в собственность. Помочь людям решить проблему первого взноса — это первый шаг, который должно сделать государство или город в рамках программы строительства доступного жилья.

Второй, не менее важный шаг — снизить для такой категории населения цену жилья.

Ведь, к примеру, в цене квадратного метра большинства нашего киевгорстроевского жилья сегодня «прямые» траты подрядчика и заказчика составляют примерно 60—65%. Остальные 35 — 40% — это отчисления и платежи городу, в различные фонды развития, наконец, плата собственнику земельного участка, если мы покупаем право застройки у собственника земли.

Когда речь идет о коммерческом жилье, подход к решению вопроса должен быть один: экономически выгодна или не выгодна реализация проекта. Но если мы говорим о строительстве доступного жилья, то какие-либо дополнительные отчисления социально необоснованны. Данное жилье необходимо строить без каких-либо выплат, в первую очередь в пользу городских служб, с минимальной рентабельностью строителей.

И здесь я могу со всей ответственностью сказать, что «Киевгорстрой» сегодня готов строить социально доступное жилье на специально выделенных городом площадках по цене в пределах 4100 — 4200 грн. за квадратный метр.

— Как понимать «на специально выделенных площадках» и что это будут за дома?

— Думаю, что город должен провести инвентаризацию своих территорий и определить те площадки, строительство жилья на которых не требует дополнительных затрат на отселение, строительство инженерных систем и коммуникаций. Под доступное жилье должны быть именно такие площадки. Думаю, будет правильным рассмотреть предложение о том, что если подобные площадки были ранее выделены застройщикам, но работы на них не начаты — площадки нужно изъять под строительство доступного жилья. Что касается типов домов, то они хорошо знакомы большинству киевлян. Это дома наших индустриальных серий, которые строят ДСК-3 и ДСК-4. Все эти дома имеют современные архитектурно-планировочные решения, полностью отвечают нормам энерго- и теплосбережения. Квартиры оборудованы приборами учета потребления тепла и воды. В помещениях металлопластиковая столярка, качественная отделка из современных недорогих материалов отечественного производства.

 — Владимир Аврумович, вопрос к Вам как к специалисту-градостроителю. Ваш прогноз о направлениях развития градостроения и перспективах размещения строительства?

— Я убежден, что нам удастся внести в градостроительную политику населенных пунктов системный подход. Об основных принципах такой системы я уже говорил раньше. Кратко повторю. Это должны быть четкие ориентиры объемов строительства жилья, под плановые показатели поиск площадок для строительства в соответствии с требованиями Генерального плана, разработка в объеме тендерных предложений инвестиционных проектов застройки, проведение тендерных торгов специально созданной независимой муниципальной структурой — Тендерным комитетом и последнее — в четко установленные сроки реализация проектов под контролем Департамента строительства. Так как инвестиционные проекты должны разрабатываться с учетом интересов населенного пункта, система сама будет регулировать такие вопросы, как типы зданий и их архитектурно-проектные решения, этажность построек, развитие инфраструктуры и благоустройства территорий. Я ответил на часть Вашего вопроса, касающегося основ градостроительной политики. Вторая часть вопроса — перспективы размещения строительства. Но и здесь о приоритетах градостроительства забывать нельзя.

Давайте непредвзято посмотрим на то, что происходит сегодня вокруг крупных и средних городов. Идет массовая застройка прилегающих территорий. Но какая застройка? Без единого плана, без развития социальной и инженерной инфраструктуры. Строят, как говорят в народе, «кто во что горазд». И знаете, это ведь не так безобидно, как может показаться со стороны. Мне могут возразить, что во всем мире вокруг крупных городов преобладает низкоэтажная застройка. Это правда, весь вопрос в том, какая застройка и какие критерии предъявляются к ней. Мир застраивает целые территории, но каждую — по комплексному плану застройки, домами (здесь подчеркну особо, так как говорю об экономической и социальной составляющей вопроса ) одной ценовой категории, с обязательным возведением объектов обслуживания и инфраструктуры. Иными словами, загородная застройка — не менее ответственное дело, чем застройка городская, ее ни в коем случае нельзя было пускать на самотек. Уверен, что еще не поздно исправить положение и разработать такие критерии, которые бы позволили с помощью загородного строительства формировать качественно иную среду обитания. А самое главное — такие дома являются домами не временного, а постоянного проживания. Наши же загородные дома большей частью используются в течение года разве что наполовину. В то же время из-за такой ситуации города и Киев в частности лишаются перспектив своего развития. И это, без сомнения, неправильно. Я уверен, что сегодня новые люди, которые находятся в руководстве города и области, пересмотрят систему взаимоотношений, и прилегающие к городу территории будут развиваться с учетом долгосрочных, комплексных, перспективных планов, реализация которых будет выгодна всем — и Киеву, и Киевской области. Во всяком случае знаю, что у нового мэра Киева желание к такому взаимному сотрудничеству очень велико.

— Спасибо за развернутый ответ. У меня еще один, может быть, на сегодня, заключительный вопрос: как должна быть налажена система предоставления квартир в домах, которые будут строиться по программам строительства социально ориентированного жилья? Ведь, если продавать квартиры в них — моментально найдутся те, кто скупит жилье оптом и возникнет новый вид бизнеса!

— Я уже говорил о том, что подобное жилье должно предоставляться тем категориям населения, которые имеют право на улучшение жилищных условий. Критерии и механизмы определения категории нуждающихся также необходимо разработать дополнительно. Но однозначно могу сказать, что застройщики и строители реализовывать такие квартиры не должны. Строители должны выполнять заказ, который поступит им от городской власти. Город — инвестор строительства такого жилья. Город и заключает договоры с каждым будущим собственником квартиры.

Со своей стороны «Киевгорстрой» готов активно включиться в работу не только по строительству такого жилья, но и по разработке нормативно-правовой базы, регулирующей механизмы его распределения. Думаю, что мы имеем все основания вносить такие предложения. Опыт работы «Киевгорстроя», а его сегодня называют «Киевский опыт», безусловно является национальным достоянием. И это не красивые слова. За этим стоит самое главное — гарантии честности и надежности нашей деятельности, подтвержденные десятилетиями тяжелого труда тысяч строителей. «Киевгорстрой», и сегодня это уже не оспаривается, является признанным авторитетом в области жилищного строительства. Для решения всех перечисленных выше задач сегодня ставится вопрос о присвоении «Киевгорстрою» статуса национального оператора по строительству социально ориентированного жилья. Мы принимаем на себя обязательства по качественному проведению предлагаемых направлений новой жилищной политики. Мы с полной ответственностью гарантируем защиту интересов и прав инвесторов, которые доверили нам свою судьбу, свои сбережения и судьбу своих детей.

"Уикенд"