Вслед за подорожанием столичных квартир начали повышаться цены и в других сегментах рынка: земля, коттеджи, гостиничная и офисная недвижимость. В августе стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса на первичном рынке г. Киева по сравнению с июлем увеличилась на 3,8%
На данный момент она составляет 1245 у.е. за 1 кв. м
Такую статистику приводит аналитический отдел Строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест».
Стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах увеличилась на 3,2%, в двухкомнатных – на 4,9%, а трехкомнатных - на 3,3%. При этом стоимость однокомнатных квартир возросла в среднем на 6,8%, двухкомнатных – на 7,3%, а стоимость трехкомнатных увеличилась на 6,6%.
В тоже время средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц увеличилась в среднем на 4,26% (2145у.е. за 1 кв. м). При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах выросла на 5,1%, в двухкомнатных – на 3,6%, а трехкомнатных - на 4,1%. Стоимость же однокомнатных квартир увеличилась в среднем на 6,1%, двухкомнатных – на 6,3%, а трехкомнатных – на 6,6%.
Что же касается жилья премиум-класса, то стоимость 1 кв. м в этой категории за последний месяц увеличилась на 1,35% и составляет 5227 у.е. При этом стоимость 1 кв. м в двухкомнатных квартирах увеличилась на 1,7%, а трехкомнатных - на 2%. Стоимость же двухкомнатных квартир увеличилась в среднем на 0,2%, а трехкомнатных – осталась без изменений.
В отчете аналитической службы СИК «Київ Житло-Інвест» так же отмечается, что «за последний месяц в базах строительных компаний практически отсутствовали предложения по одно- и двухкомнатным квартирам, что и сказалось на росте цен. Вместе с тем, это не означает, что оно все продано».
Аналитики не исключают, что некоторые участники рынка попросту решили «придержать квартиры, ожидая осеннего повышенного спроса. В условиях дефицита предложения рост цен на новое жилье попросту неминуем».
Ведущий аналитик компании Алла Куценко отметила, что «еще одним существенным фактором роста цен на жилье является сохраняющаяся неопределенность в отношениях между застройщиками и новой киевской властью: до сих пор не ясно, будет ли развиваться строительство жилья в Киеве в объемах, которые смогут удовлетворить постоянно растущий спрос».
Дорожают не только квадратные метры в многоэтажках, но и коттеджи. В настоящее время под Киевом существует более десятка коттеджных городков. Застройка начиналась в 1995 году со строительства городка «Золотые Ворота» в Конче-Заспе. Наиболее известные из существующих коттеджных городков расположены в Обуховском и Бориспольском районах: «Вишенки», Ecologico Parque, «Клим», «Соби», «Французкий Городок», «Сосновый Бор», «Романово».
Одной из важнейших составляющих цены объекта недвижимости является стоимость земельного участка. В структуре цены она в среднем составляет 30-35%. С течением времени цена земельного участка растет, в то время как стоимость постройки дома поднимается незначительно или остается неизменной. В период с 2003 по 2004 год в Киевской области стоимость земли в Бориспольском районе возросла в 2,5-5 раз, в Обуховском – в 2-7,5 раза, Броварском - в 2-3 раза, Вышгородском – в 5 раз, Васильковском – в 1,5-3 раза, Киево-Святошинском – в 2-2,5 раза.
На сегодняшний день сложилась благоприятная ситуация для покупки объектов загородной недвижимости. Но ожидается высокий рост, как в денежном измерении, так и объеме продаж объектов.
Ситуация подогревается еще и тем, что в Киеве и Киевской области стали реже выделять земельные участки. «Выделение земли – исключительная компетенция пленарных заседаний Киеврады; как только Рада начнет принимать решения по земле, проголосованные решения будут подписываться», – подчеркивает начальник Киевзема Владимир Муховиков.
По мнению специалистов, темпы строительства определяет инвестиционная привлекательность, а она у Киева – одна из наиболее высоких в общем рейтинге украинских городов.
Скорее всего, повлияет на ситуацию с недвижимостью и неопределенность на уровне местных властей. По мнению главы девелоперской компании HCM Group Андрея Заики, все в значительной степени будет определяться прочностью связей и координацией между различными ветвями власти. «Рынок недвижимости всегда и везде развивается по классической модели, – замечает г-н Заика. – Вначале развивается рынок жилья, затем офисный сегмент, гостиницы, склады. Украина в этом отношении ничем не отличается от других стран».
По словам представителя HCM Group, «сегодняшняя ситуация в Украине характеризуется тем, что в первых двух сегментах (жилищные и офисные проекты) существует предложение, а вот предложение гостиниц и складов практически отсутствует». Г-н Заика отметил, что в ближайшее время инвесторы начнут активно наполнять именно эти, пустые, сегменты. «Особенно будет развиваться складской сегмент – как наиболее доходный, – подчеркивает глава HCM Group. – Сегодня зарабатывает не тот, кто нашел удачный участок земли, создал интересный проект, привлек выгодные финансовые ресурсы, построил качественный объект, а тот, кто смог хоть что-нибудь согласовать».
По словам г-на Заики, пока сложно представить, будут ли увеличены объемы и темпы строительства в Киеве и регионах. «Именно по этим показателям можно судить об эффективности работы обновленного руководства. Властям придется соблюдать баланс между ожиданиями жителей и аппетитами застройщиков, – отмечает глава «HCM Group». – Обыватели зачастую необоснованно выступают против строительства под окнами. Но, с другой стороны, они и сами нуждаются в появлении качественного жилья, в новых рабочих местах, а город должен развивать инфраструктуру, в частности туристическую».
Андрей Заика подчеркивает, что здесь «важно учитывать интересы и горожан, и застройщиков, дать возможность развиваться целой индустрии, ведь, если посчитать всех занятых в строительстве – от проектировщиков и строителей до производителей и поставщиков стройматериалов, – мы получим до 10% трудоспособного населения». «Если власти смогут проплыть между этими Сциллой и Харибдой, сумеют достичь компромисса и строить станет легче, тогда выиграют все. Только тогда можно будет говорить и о стабилизации цен на жилье, и о снижении ставок аренды офисов... » – добавляет он.
Впрочем, уже сейчас ясно, что учесть интересы абсолютно всех участников рынка вряд ли удастся, тем более ввиду определенных проблем государственного бюджета (свидетельством которых является инициируемое каждый раз введение налога на недвижимость). Это значит, что в любом случае выиграют власти.
Сергей ЗАХАРИН, "КИЯНИ"
