Кто кому должен или Подводные камни борьбы с застройщиками

Похоже, что конфликты между компаниями-застройщиками и жильцами тех районов, где ведется строительство, уже стали обычным явлением. Очередное противостояние на днях началось в столице, на Днепровской набережной. Дело в том, что там должно появиться еще одно 25-этажное здание вместо кафе и автостоянки. Причем по проекту паркинг планируют строить на месте... детской площадки соседнего дома. Не удивительно, что, как только рабочие попытались обнести забором участок для предполагаемого строительства, на улицу высыпали жильцы и заблокировали выполнение работ. Их аргументы понятны: дом признан аварийным и может просто рухнуть, если около него начнут рыть котлован и забивать сваи. Не говоря уже о том, что снос детской площадки – это кощунство. Чтобы не допустить рукоприкладства, в ситуацию вмешалась милиция. И таких примеров, к сожалению, можно привести сотни.

Хотя зачастую разобраться, кто прав, а кто виноват, в строительном конфликте очень сложно, но люди должны знать, к чему быть готовыми в случае длительных конфликтов и как можно себя защитить. Рассказать об этом мы попросили адвоката, старшего партнера юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Романа Марченко.

"Если люди требуют снести новостройку и "вернуть все, как было", компания пойдет на крайние меры, лишь бы защитить свой проект"

- Из-за чего чаще всего возникают конфликты между строителями, инвесторами и жителями городов, к примеру, Киева?

- Как правило, из-за жилой недвижимости. Во-первых, вкладывать деньги в нее гораздо выгоднее, чем в нежилые объекты. Во-вторых, при строительстве, если только речь не идет об освоении новых участков, существует риск не угодить жителям близлежащих домов. Конфликты в основном носят точечный характер и связаны преимущественно с привлекательными строительными площадками в центре столицы.

Хотя в регионах тоже есть своя специфика. Если цены на столичную недвижимость позволяют компании при необходимости тратиться на взятки и штрафы, то в областях квадратный метр стоит меньше, и всякие "непредвиденные расходы" значительно снижают прибыль застройщика. К тому же строят в областях не так много, как в Киеве, а свободных земельных участков больше, поэтому и риск столкновения ниже. Да и народ в Киеве поактивнее, чем в других регионах.

- Но ведь иногда застройщикам все-таки удается договориться с жителями.

- Удается. Дело в том, что постоянная угроза того, что проект, даже отвечающий всем нормам и требованиям, будет остановлен посредством пикетов и судебных тяжб, заставляет строительные компании в одних случаях идти на уступки и договариваться, в других – вести борьбу до победного конца. Как правило, выбор зависит от характера требований протестующих. Так, если речь идет о благоустройстве территории, строительстве детских, спортивных площадок и другой инфраструктуры, стороны чаще всего находят компромисс. Тем более что таким образом предотвращаются убытки от простоя строительных работ. А благодаря столичным ценам на недвижимость с лихвой окупаются вынужденные расходы.

Другое дело, если требования жильцов носят категорический характер: снести новостройку и "вернуть все, как было". Вот тогда застройщик готов на крайние меры, лишь бы защитить свой проект. А вместе с ним и инвесторы, которых перспектива лишиться купленных квартир заставляет бороться в судах на стороне застройщиков.

В Ялте был случай, когда в результате строительства объекта возникла трещина в соседнем доме. Экспертиза оценила убытки в 20 тысяч гривен. Застройщик, желая решить проблему без судебной волокиты, предложил в качестве компенсации 25 тысяч долларов. Однако владелец здания оценил свои убытки в значительно большую сумму: 950 тысяч гривен (около 188 тысяч долларов) материального ущерба и 1 миллион гривен (198 тысяч долларов) морального. Поначалу удача ему улыбнулась и суд заблокировал строительство, однако решением апелляционной инстанции оно было разрешено, а требования истца отклонены. В результате он получил 20 тысяч гривен вместо предлагавшихся ему 25 тысяч долларов.

"Размер морального ущерба не может превышать сумму материального и должен быть тщательно обоснован"

- Как людям, которые не согласны с застройкой прилегающей к их дому территории, отстаивать свою позицию в суде?

- В суде важны аргументы сторон за и против строительства. Случается, что недовольство жителей сводится к тому, что перекрыта "любимая дорожка", неудобно ходить к остановке и так далее. Такая мотивация судами, как правило, не воспринимается. В тоже время в нашей практике был случай, когда между тесно стоящими домами возле станции метро "Арсенальная" решили втиснуть еще один, нарушая при этом строительные нормы, ликвидируя детскую площадку и памятник архитектуры. Более того, строительство планировалось на оползневом участке. Именно эти аргументы были выдвинуты в исковом заявлении, и по инициативе жильцов стройку удалось остановить.

Кстати, еще один популярный механизм в войне между сторонами – требование жильцов к компании возместить моральный ущерб, причиненный стройкой. Имеется в виду повышенный шум, вибрация от работы техники, мусор вокруг дома... Но следует также помнить о неписаном правиле украинской Фемиды: размер морального ущерба не может превышать сумму материального и должен быть тщательно обоснован. Поэтому невозможно отсудить миллион, если моральный ущерб нанесен только лишь шумом от строительства за окном.

- Но ведь жильцы не всегда выигрывают?

- Далеко не всегда. И граждане, подающие иск в суд, должны быть готовы к тому, что, согласно действующему законодательству, в случае проигрыша им придется возместить компании убытки за простой работ. Правда, на практике иногда этого удается избежать, ведь доказательство застройщиком размера причиненного вреда – процесс хлопотный. Хотя я помню случай, когда компания отсудила компенсацию за простой в размере шести процентов от стоимости дома. Так что недовольным жильцам есть о чем задуматься.