20.07.2007 | 15:50 Мільярди на рівному місці з кишені киян

Купити або отримати в оренду землю, котра належить місту, можна лише з дозволу двох чиновників - мера Києва Леоніда Черновецького або секретаря Київради Олеся Довгого.

Лише вони розглядають заяви претендентів на отримання землі. Пан Черновецький і пан Довгий можуть дати хід заяві або відмовити претендентові.

Проте позитивне рішення цих чиновників не є остаточним. Проект документа про виділення землі повинен бути схвалений постійною комісією Київради з питань містобудування і землекористування, а також пройти цілу низку узгоджень в структурах міської влади. Лише після цього проект виноситься на сесію Київради, яка й ухвалює остаточне рішення. Узгодження документів триває зазвичай не менше року, але іноді процес займає лише кілька днів.

Минулого тижня міська рада Києва ухвалила рішення щодо передачі в оренду ділянки землі розміром 147 га. Це найбільший наділ, переданий в оренду з часу приходу в 200б р. на пост мера Леоніда Черновецького.

Землю одержить маловідома компанія "Столиця Центробуд", яка буде платити щорічно за неї 6 млн. грн у рік (або $80 за сотку). Як і основна маса продаваної міськими властями землі, ділянка дісталася компанії без конкурсу. Цей випадок ілюструє, як бізнесмени можуть одержувати надприбутки за підтримки депутатів міської ради.

Ділянка, яку одержить "Столиця Центробуд", розташована в лісовій зоні на північно-західній околиці Києва, біля селища Коцюбинське.

Однак до найближчої станції метро "Академмістечко" лише 4 км. На ділянці планується побудувати мікрорайон. Корисна житлова площа будинків має становити 670 тис. кв. м, говориться в повідомленні Містобудівної ради Києва. Це буде дороге житло бізнес-класу, уточнила "24" компанія Ukrainian Development Partners (UDP), яка керує проектом забудови території. Крім того, на ділянці будуть зведені офісні й торгові приміщення, а також паркінги.

UDP не повідомила, скільки буде коштувати спорудження будинків - компанія тільки розробляє генеральний план забудови території. Будівництво планується розпочати в першому кварталі 2009 р.

Але якщо оцінити витрати й доходи забудовника, виходячи з нинішніх цін, можна зробити висновок, що компанія дістане непоганий прибуток. Собівартість і кв. м житла становить у середньому $1 тис., сказав Михайло Жоголєв, голова Київського міського відділення Асоціації фахівців із нерухомості. Це повна вартість будівництва - починаючи від проектних робіт і закінчуючи прокладкою теплотрас та оздобленням квартир. Житло в мікрорайоні буде елітним, і тому витрати на його спорудження можуть бути більшими - але навряд чи вони суттєво перевищать $1 млрд.

А продаж лише житлових площ, виходячи з нинішньої мінімальної вартості квартир преміум-класу на рівні $2,2 тис. за кв. м, принесе учасникам проекту доходи в розмірі майже $і,5 млрд. Тому їхній прибуток становитиме за наймінімальнішими оцінками $0,5 млрд. У цьому розрахунку не враховані доходи від 150 тис. кв. м паркінгів, а також торгових та офісних приміщень, які також вельми затребувані.

У той самий час за оренду ділянки компанія буде платити місту лише б млн. грн за рік, або $і,2 млн. Для порівняння - за придбання порівнянної ділянки розміром ііз,5 га в іншому районі міста (Оболонь) компанія "Баски плюс" заплатила майже $200 млн. Але ця земля дісталася "Баски плюс" на аукціоні.

Хоча необхідно додати, що забудовник ділянки в Коцюбинському раніше вже витратив кошти на придбання кількох будинків, які були розташовані на ділянці 147 га й мають бути знесені. Ці будинки, як і значна частина ділянки, раніше перебували в користуванні Міноборони.

Депутатська підтримка

Проект будівництва в Коцюбинському, без сумніву, прибутковий, однак не кожен інвестор може одержати в Києві недорогу землю для такого бізнесу. "Столиці Центробуд" допомогла в цьому підтримка міських властей Києва.

Пропозицію про виділення ділянки в оренду на сесії Київради вніс депутат Олександр Пабат, голова фракції "Громадський актив Києва" (ГАК), повідомила "24" Тетяна Мелехова, депутат міськради від опозиційного мерові Блоку Юлії Тимошенко.

Більшість депутатів підтримали пропозицію про передачу ділянки землі в оренду. Чому саме ця компанія одержувала землю - невідомо. Пан Пабат не відреагував на звернення "24" з проханням прокоментувати ситуацію.

Цікаво, що гендиректор компанії Ukrainian Development Partners Валерій Кодецький також є депутатом Київради і входить у фракцію ГАК.

Без конкуренції

Практика виділення землі без конкурсів є типовою для київських властей. Хоча коли Леонід Черновецький виграв вибори київського мера, він обіцяв відкриті процедури продажу землі.

"При мені все буде абсолютно прозоро", - заявляв пан Черновецький у квітні 2006 р. Але ця обіцянка не виконана. Єдиним успіхом влади став продаж ділянки компанії "Баски плюс" у березні цього року. На аукціонах було продано ще три дрібні ділянки. А основна частина землі продана або передана в оренду за рішенням мера й Київради без конкурсів.

Усього з вересня минулого року Київрада надала в оренду або продала 767 земельних ділянок загальною площею 1 245 Д га, повідомив "24" представник секретаріату опозиційного мерові блоку Віталія Кличка.

Вартість цих ділянок за нормативною оцінкою становить 1874,3 млн. грн. Юрій Хавич, представник секретаря Київради Олеся Довгого, відмовився прокоментувати позицію й плани київських властей щодо продажу землі.

Аукціони - лише в Одесі

Значна частина землі продається на відкритих торгах лише в одному із шести найбільших міст України - в Одесі. В інших містах аукціони популярністю не користуються.

Дніпропетровськ

Земля, котра належить місту, продається й передається в оренду як на аукціонах, так і без них. Але опозиція в міськраді заявляє, що на торгах продають непривабливі ділянки, а "ласі" наділи реалізуються без конкурсів.

Донецьк

Вільні від забудови ділянки продаються або передаються в оренду на конкурсних умовах - за наявності декількох претендентів. А якщо претендент один, то ділянки реалізуються без торгів за рішенням міськради. У минулому році було проведено лише один аукціон із продажу землі (реалізовано дві ділянки на суму 5,9 млн. грн), а також один конкурс на право оренди (на дві ділянки).

Харків

Рішення про продаж або передачу землі в оренду приймаються міськрадою без аукціонів або конкурсів. Однак багато рішень про виділення землі викликають бурхливі протести місцевої опозиції й оспорюються в судах. Хоча "земельні" доходи міського бюджету зростають - у 2003 р. вони склали 14 млн. грн, у 2006 p.-уже 72 млн.

Одеса

Вільна земля продається з торгів аукціону, зайнята - шляхом прямого продажу. Аукціони були введені Едуардом Гурвіцом, який знову став мером у 2005 р. І ціна продажу землі зросла до рівня вільного ринку. У 2006 р. в Одесі на восьми аукціонах було продано 25 ділянок загальною площею 11,66 га на суму 94,8 млн. грн.

Львів

Раніше місто було одним із першопрохідників у продажі землі на відкритих торгах, виручаючи за неї 50-70 млн. грн на рік. Але з 2006 р. після приходу до влади мера Андрія Садового ситуація змінилася. Було проведено лише два аукціони. А земля продається підприємцям, які попередньо купують будівлі на ділянці, яка їх цікавить.

У данному випадку надзвичайно цікавим є коментар експертів Віктор Несін, віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості, розповів:

"Непрозоре виділення землі безпосередньо впливає на ціну нерухомості. Будь-які обмеження на будь-якому ринку призводять до одного - подорожчання. І мета всіх цих обмежень - зробити доволі високу ціну на квартири. У Києві величезний дефіцит ділянок під будівництво житла, тому що ті квадратні метри, які будуються в Києві, - це 30% від необхідного. У нас, на жаль, ще присутні такі забудовники, які отримують землю, наперед знаючи, що нічого не будуватимуть. Вони продають цю землю шляхом переуступки корпоративних прав компанії - власника або орендаря землі. Вони не будують нічого, а починають шукати іншого забудовника, багатшого, якому все це просто продають. Це погано, тому що якщо ти взяв землю - треба на ній будувати, продавати квартири та заробляти на квадратних метрах, а не на спекуляції. Спекуляція призводить до гальмування - ділянки є, але вони не забудовуються, а продавець намагається отримати максимально вигідну вартість".