05.07.2007 | 16:34 Ликбез: как не попасть на удочку квартирных аферистов

Принято считать, что простой гражданин Украины беден. Однако это не так. Очень многие граждане владеют недвижимостью: квартиры, дачи, участки. Может, человек и не имеет постоянного высокого дохода, однако уровень капитала владельца квартиры весьма высок. Вот на этот самый капитал и охотятся мошенники.

Что нужно, чтобы квартира сменила владельца? Да самую малость. Нужно присутствие владельца в офисе любого нотариуса. С гражданским паспортом, правоустанавливающим документом на квартиру (договор покупки или свидетельство о праве собственности) и техническим паспортом квартиры (выдает бюро технической инвентаризации).

Нотариус зарегистрирует новый договор купли-продажи и выдаст его новому владельцу. Здесь же происходит расплата. С новым договором и техпаспортом покупатель идет в бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы получить новый техпаспорт на свое имя.

Только вот ведь в чем штука: реальное право собственности на квартиру переходит не у нотариуса, а в БТИ после перерегистрации. Этим и пользуются мошенники. У них может оказаться нотариально заверенная копия документов на квартиру. И пока Вы идете после сделки в БТИ, мошенники могут продать одну квартиру несколько раз. А в БТИ довольно жесткий график работы. В выходные и праздники Вас не примут. Поэтому мошенники часто продают квартиры в преддверии таких дней.

Чем может тут помочь агентство по недвижимости? К сожалению, практически не чем. Хоть вас и заверят, что сделка безопасна, но реально их помощь в этой ситуации ограничивается присутствием и психологической поддержкой. Агенты советуют: быстрее идите в БТИ после сделки. А реально нужно оставить своего человека и не отпускать продавца с деньгами из офиса нотариуса до тех пор, пока вы не сдадите документы в БТИ.

Как еще могут аккуратно отнять вашу квартиру? При помощи поддельной подписи.

С одним из моих друзей произошел такой случай. Жил он себе на свете и не пользовался сотовым телефоном. Вдруг, откуда не возьмись, пришло к нему заказное письмо. Письмо с требованием оплатить долги за телефонные переговоры в соответствии с подписанным им договором. В размере $300. Он говорит, что никаких договоров не подписывал. А ему в ответ показывают ксерокопию его же паспорта и его подпись на договоре. Кто-то, получив на руки его ксерокопию паспорта, за взятку поставил поддельную подпись на договоре от его имени. Злоумышленник наговорил по телефону на кругленькую сумму. А расплачиваться пришлось тому, кто не следил за ксерокопией своего паспорта. Был суд. Судья постановил: подпись верна – оплатить.

Так и в недвижимости. Мошенники охотятся за оригиналами документов на квартиру. И за ксерокопией паспорта. Им достаточно узнать номер паспорта и получить образец подписи.

Каким образом чаще всего изымают у владельцев оригинал документов на квартиру? Предлагая услуги агентства недвижимости по так называемому договору эксклюзива. Агенты уверяют, что не обманут. Потому что агентство дорожит своей репутацией, да и нотариус тоже честный человек. Это, конечно, так. Не все агентства мошенничают, есть и честные. Но это все люди. А люди подвержены человеческому фактору. Если они получили документы на квартиру в оригинале, то технически квартиру могут просто отнять в любой момент.

Если агентство недвижимости не собирается воровать  квартиру, то зачем реально оно хочет забрать документы? Чтобы вы не смогли продать квартиру без их услуг. Это их страховка по получению гонорара от продажи квартиры. И ничего более.

Чтобы отнять документы, агенты применяют ряд психологических приемов. Приведу некоторые часто встречающиеся варианты лингвистических капканов.

Прежде всего, отмечу, что практически на любое возражение агент ответит вопросом: "Почему Вы так считаете?". Если начнете отвечать на этот вопрос, то вы почти попались. Дальше по логической цепочке вас "поведут на костер". А зачем вам отвечать? Вы собираетесь оправдываться перед агентом? Вы не хотите отдавать ему документы – и точка. Разговор окончен.

Если вас все-таки зацепили, и вы начали оправдываться, то разговор может пойти примерно по таким руслам:

1. Вы сказали, что, работая с одним агентством, потеряете целый поток возможных покупателей – реальных и от других агентств.

Их ответ: "Исчезнут только чужие агенты, выдающие себя за покупателей. До сих пор их было 90 %. Зачем превращать квартиру в проходной двор для людей без денег? Зачем тратить свое время на телефонные переговоры с агентами? Что для вас важнее? Количество посмотревших или выгодная продажа? Мы сотрудничаем с другими агентами. Их реальные покупатели тоже посмотрят вашу квартиру".

Это – сильный капкан. Доводы агента логичны и отработаны. Если следовать логике – вы теряете документы. Если следовать чистой вашей воле, то документы останутся, но зачем тогда было и начинать разговор о документах?

2. Вы говорите, что при продаже квартиры по договору эксклюзива процесс может затянуться, если цена будет высокой.

Их ответ: "Мы обеспечим максимальную интенсивность рекламы, недоступную простым продавцам. Только через нас о вашей квартире узнают все. Это залог наиболее быстрой продажи. Реклама стоит денег, да и усилия агента тоже. Ваши документы являются залогом того, что вы не уйдете, а вложения агентства окупятся. Без эксклюзива мы не станем давать полную рекламу, а агенты не будут прилагать серьезных усилий к продаже Вашей квартиры".

Все правильно. Нет задатка – нет дела. Только штука вот в чем. Основная масса рекламы состоит из простых частных объявлений в три-четыре ведущие газеты города. Любой человек может подать такие объявления. Квартира стоит того. Часто бывает, что в одной газете объявления хозяина и агента вообще стоят друг под другом. Еще в некоторых случаях могут наклеить несколько объявлений на подъездах. Вполне посильно. И еще некоторые агентства размещают фотографии квартиры на своих сайтах в Интернете.

3. Вы не хотите платить неустойку в случае разрыва договора. Это большие деньги.

Их ответ: "Это простая формальность для тех, кто хочет обмануть агентство. Вы же будете работать честно – Вас это не коснется. Если захотите расторгнуть договор по уважительной причине – мы пойдем вам навстречу и не станем брать денег. При этом вы ничего не теряете, а агентство теряет деньги, потраченные на рекламу вашей квартиры. Эта ответственность не наступит, поскольку все будут соблюдать договор. А если вы не собираетесь соблюдать договор, тогда зачем его заключать?"

На самом деле, в этом пункте зарыта вся соль. Это далеко не простая формальность. Если бы не было неустойки, то договор был бы пустой бумажкой. Вас юридически ничто бы не обязывало его соблюдать. Только штраф, возможность потери денег на голом месте может помешать вам продать квартиру без услуг именно этого агентства. Конечно, если агенты добрые, то при расторжении договора с Вас могут и не взять штраф. А почему вы решили, что они добрые? Документы на квартиру вы можете забрать у агентства по закону. А вот от штрафа не отвертеться.

4. Вы грубо говорите, что не сотрудничаете с агентами.

Их ответ: "Это нормально. Многие сначала не хотят сотрудничать, но потом понимают, что без агентств не обойтись. Только понимают поздно. Сперва потеряют время, деньги и нервы. Может, обойдемся без потерь и начнем сотрудничать? Я тоже хотел раньше сам продать свою квартиру. Потерял время. А потом с агентством продал за неделю и на тысячу дороже".

Слова агента логичны. Может быть, так все и есть. Но разве это повод рисковать документами? Лучше потерять немного времени, нервов и денег, чем всю квартиру.

5. Вы прямо говорите, что опасаетесь махинаций с документами.

Их ответ: "Это правильно. На вашем месте я бы тоже опасался за документы. Они будут храниться в надежном сейфе. Агентство несет серьезную уголовную и материальную ответственность при соблюдении законности сделки. В случае мошенничества агентство потеряет свою недвижимость. А это несколько офисов. Станем ли мы рисковать ими ради одной Вашей квартиры?"

Сильный ход. Очень трудно устоять, чтобы не отдать им документы на блюдечке с голубой каемочкой. Но помните. Слова словами, а дело делом. Документы нельзя выпускать из рук. Они скажут все, что угодно. Они могут обработать Вас психологическими методами с правильной логикой. Но вот документы-то с квартирой Вы отдадите своей же рукой.

Теперь чуть конкретнее. Наличие сейфа не спасет от того, у кого есть ключ. В случае мошенничества незаконность сделки еще надо доказать. Помните случай с оплатой чужих телефонных разговоров? Если суд постановит, что подпись верна, то квартиры нет. А есть люди, хорошо подделывающие подписи. И есть должностные лица, которые берут взятки. А какое вам дело до того, чем рискует агентство? У них свои риски – у вас свои. Несколько офисов действительно больше, чем одна квартира, но это не повод рисковать квартирой.

Примерно такие основные варианты выманивания документов на квартиру используются в сфере недвижимости. Но лучше вопрос передачи документов даже не обсуждать. Если агент настаивает, то можно сразу прерывать разговор. Честный агент поймет, что вы не отдадите свои документы, и перейдет к сути: осмотр квартиры, показ и т.д. А если перед вами мошенник, то ему кроме документов ничего не надо. Не слушайте его аргументов – закрывайте дверь.

Существуют и другие способы злоупотреблений на рынке недвижимости. Бывают и откровенно криминальные нападения. Но это уже не мошенничество. Обман – это когда вы по неосторожности фактически сами отдаете ключи от собственной квартиры. Будьте бдительны, не поддавайтесь на провокации! И все будет хорошо.