25.06.2008 | 10:55 Свершилось! В Киеве квартиры упали в цене

Июньское повышение предлагаемых цен "вторички" на 1 % (в мае было 1,5 %) – это лишь жадность продавцов, продиктованная заблуждением, что жилье в Киеве должно постоянно дорожать. Но опрошенные эксперты утверждают, что в июле на вторичном рынке стоит ждать "демократизации" некоторых категорий квартир, а на остальные цены "замерзнут".

Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис полагает, что стоимость "бэушного" жилья должна снизиться в среднем на 1,5–2 % из-за мизерного спроса и большого предложения: рынок затоварен. Однако устоят цены на самые дешевые "единички" – такой товар расхватывают те, кому просто жить негде. При этом спекулянты, ранее купившие квартиры с целью выгодной перепродажи, уже поняли, что серьезного заработка не получат. Они начали нервничать и сбрасывать цены, чтобы продать побыстрее и хотя бы не потерять деньги из-за высокой инфляции.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко, спрос упал в 2-3 раза. При этом традиционный летний спад – не главное. Определяющим стало подорожание ипотечных кредитов, ситуация – почти по Ленину: верхи (банки), не могут выдавать доступные займы, ибо им негде взять дешевые "длинные" деньги, а низы (граждане) не хотят брать дорогущие ссуды. Еще один важный момент: для малого и среднего бизнеса власти создали такие условия, что не до жиру... Соответственно, из рынка вымывается самый массовый слой покупателей. Итог: в июле цены упадут на 1–1,5 % на 2–3-ком. "хрущобы" и "брежневки", а на остальные квартиры – перестанут расти.

Директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк также прогнозирует, что цены 2–3-комнатных малометражек "просядут" на 1–1,5%, а остальное жилье, по крайней мере, не подорожает. А те, кто пытается поднять цены, ориентируясь на падение доллара (наличный подешевел почти на 6 %, а официальный курс упал на 4 %), уже остаются без покупателей.

НОВОСТРОЙКИ: ВОЗМОЖНО УДЕШЕВЛЕНИЕ ОТ 1 ДО 20 %. Отрадно, что наконец-то стоимость новостроя зачастую стала падать, пусть и символически. А главное, участники рынка впервые прогнозируют, что в июле возможно снижение цен.

По мнению зам. гендиректора девелоперской компании ТММ Алексея Говоруна, до 20 % будут уступать недавно появившиеся стройкомпании, которые имеют всего по 1–2 объекта, но уже готовые уйти с рынка, поскольку не выдержали конкуренции. Это – продавцы "гнилых бананов", изначально завысившие стоимость квартир в расчете на бешеный спрос. Он не оправдался, ибо рынок покинули большинство спекулянтов, составлявшие 30 % покупателей: инвестировать в новострой для выгодной перепродажи стало рискованно. И все же этот демпинг погоды не сделает, лежалый товар не разметут, поэтому средняя цена в июле может снизиться максимум на 1 %.

Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест", тоже прогнозирует удешевление на 1 %, но только у застройщиков, имеющих проблемы с продажей жилья бизнес- и премиум-класса. А вот в эконом-классе – по-прежнему дефицит, поэтому он не упадет в цене, несмотря на то, что июль – традиционно "мертвый" сезон продаж. В массе своей застройщики не готовы к удешевлению, поскольку стройматериалы подорожали с начала 2008-го на 15–20 %.

Пресс-секретарь ХК "Киевгорстрой" Зоя Федорчук (компания строит жилье эконом-класса и занимает почти 50 % рынка) сказала, что реальной возможности снизить цены нет. Однако и планов по их повышению до конца лета не существует.

Президент корпорации "Познякижилстрой" Артур Мхитарян считает, что малоизвестные застройщики в июле будут уступать 2–3 % против заявленной цены. А остальные, независимо от класса жилья, на удешевление не пойдут, но и повышать стоимость не будут.

ПОЧЕМ "БЛЕСК" И "НИЩЕТА". Стоимость столичного жилья на "вторичке" зависит не только от его площади, а зачастую – и не столько от нее, сколько от близости к центру. "Сегодня" сделала рейтинг самых дешевых и самых дорогих квартир Киева.

САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ

1-комнатные

• $64 тыс. Днепровский р-н, ул. Пожарского, 5/5-эт., 23/14/4
• $65 тыс. Святошинский р-н, пер. Приборный, 5/5-эт., 22/13/4
• $67 тыс. Шевченковский р-н, ул. Телиги, 4/5-эт., 24/13/4

2-комнатные

• $100 тыс. Соломенский р-н, бул. Лепсе, 2/5-эт., 31/16/7
• $101 тыс. Святошинский р-н, ул. Зодчих, 1/5-эт., 45/30/7,8
• $105 тыс. Подольский р-н, ул. Ветряные горы, 4/5-эт., 40/28/8

3-комнатные

• $120 тыс. Днепровский р-н, ул. Алма-Атинская, 5/5-эт., 57/42/6
• $125 тыс. Соломенский р-н, ул. Героев Севастополя, 1/5-эт., 50/33/6,5
• $130 тыс. Соломенский р-н, ул. Шепелева, 2/4-эт., 55/44/6,1

САМЫЕ ДОРОГИЕ

1-комнатные

• $300 тыс. Шевченковский р-н, ул. Саксаганского, 12/24-эт., 68/24/18
• $340 тыс. Шевченковский р-н, ул. Терещенковская, 1/5-эт., 39/18/7

2-комнатные

• $1.100 тыс. Шевченковский р-н, ул. Хмельницкого, 4/4-эт., 92/53/18
• $1.300 тыс. Печерский р-н, ул. Институтская, 3/5-эт., 75/45/14

3-комнатные

• $2.300 тыс. Печерский р-н, ул. Круглоуниверситетская, 7/12-эт., 177/95/16
• $2.700 тыс. Шевченковский р-н, б-р Шевченко, 10/25-эт., 216/160/30

Многокомнатные

• $4.200 тыс. Шевченковский р-н, ул. Стрелецкая, 5/5-эт., 350/170/92 (5 ком.)
• $5.280 тыс. Печерский р-н, б-р Л. Украинки, 15/15-эт., 434/280/85 (8 ком.)

СТОИМОСТЬ УЧАСТКОВ НАЧАЛА "ПРИЗЕМЛЯТЬСЯ". Прогнозы экспертов о том, что стоимость земли на Киевщине в июне перестанет резко расти, оправдываются: с начала месяца наделы подорожали всего на 1–3%. При этом меньше всего цены поднялись на участки в 30-километровой зоне (они и так очень дороги), а рекорды ставят "поместья", удаленные на 50–80 км от столицы.

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, есть две причины растущего интереса к покупке земли на дальних рубежах Киевщины. Первая: рядом со столицей почти не осталось в продаже привлекательных участков под индивидуальное жилищное строительство с развитой инфраструктурой (наличием газопровода, линии электропередач, хорошим выездом на трассу) и природными красотами (близостью леса, реки, озера). А цены оставшихся зашкаливают – $10–15 тыс. за сотку в 30–40-километровой зоне. Поэтому те, кто хочет обзавестись прелестями загородного уединения и при этом не платить бешеные деньги, переключаются на более дешевые наделы в 50–70-километровой зоне.

Причина вторая: сюда же ринулись спекулянты, ушедшие с квартирного рынка, ведь квартиры с начала года подорожали всего на 12–15 %, тогда как "дальняя земля" – на 22–25 %. По мнению эксперта, спекулянты держат нос по ветру: купив участки сегодня, в конце года они смогут получить на перепродаже до 30 % "навара".

Соответственно, прогноз на июль таков: в среднем по Киевщине цены вырастут на 1,5 %. При этом в ближайших к столице районах – Обуховском, Киево-Святошинском, Броварском – всего на 1 %; до 2 % – в Вышгородском, Бориспольском, Васильковском; а вот в дальних – Фастовском, Кагарлыкском и Барышевском – до 3 %.

Вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко согласен с "предыдущим оратором" только в одном: перспективной для приращивания капитала за счет спекулятивной перепродажи стала земля в 50–80-километровой зоне. На нее спрос растет, что позволит владельцам даже в июле, традиционно "мертвом" сезоне, поднять цены на 3–5 %. Специалист утверждает, что на таком удалении сейчас еще можно за $30–50 тыс. купить сельский дом с прилегающими 20–30 сотками землицы, причем в живописном месте. Ежедневно оттуда на работу в Киев вряд ли наездишься, но это – хорошая дача для летнего отдыха семьи, а если надоест – можно будет с выгодой продать.

А вот касательно возможного июльского повышения стоимости земли в 30-километровой зоне эксперт настроен критически. По его словам, после того как Нацбанк ревальвировал гривню, многие владельцы участков вблизи Киева попытались поднять цены на 5–10%. Мотив понятен: рынок земли долларизован, а раз "зеленый" обесценился – платите за товар больше. Но жадных постигло разочарование: клиенты массово отказывались от таких предложений. Тут еще наложилось и летнее падение спроса, в среднем – на 50 %. Поэтому усилился фактор торга – сейчас цены за землю на "ближних рубежах" можно сбить на 2–5 %. Все эти факторы позволяют надеяться, что в июле такие наделы не только не подорожают, но и станут дешевле на 1–2 %.

АРЕНДА: МИНУС $30–50. "Сводки с фронта" съемного жилья утешают: в июне аренда 1–2-ком. квартир подешевела на $20–50. Эта тенденция продолжится.

Спрос, по словам директора АН "Аякс" Бориса Егизаряна, упал на 20% и в июле еще на столько же снизится. Разъезжаются на каникулы арендаторы-студенты, "заробитчане" и мелкие бизнесмены из регионов отправляются на отдых восвояси. На рынке появился выбор "единичек" по $400–430 и "двушек" по $500–600. Мало того, хозяева, не желающие, чтобы их жилье простаивало, в июле снизят цены еще на $30–40.

Спад цен в $30–50 прогнозирует и замначальника отдела аренды группы компаний "Планета Оболонь" Юлия Войналович. Снижение затронет 1–2-ком. квартиры на окраинах, а вот более престижное жилье устоит: спрос на него от сезона не зависит.

По мнению экспертов, для клиентов сейчас – оптимальное время для заключения договоров аренды на 6–11 мес.: потом хозяева, как правило, не повышают цены, "забитые" в договоре".

КАК НАДО СБИВАТЬ ЦЕНУ. Риелторы говорят, что сейчас, в "мертвый сезон" – лучшее время для покупки квартир. Мол, в условиях такого превышения предложения над спросом (по разным оценкам, в 1,5–3 раза) продавцы стали покладистыми, готовыми к серьезному торгу. Мы проверили эту версию, обзвонив примерно по 30 предложений 1- и 2-ком. квартир в спальных жилмассивах столицы. Оказалось – "таки да"!

Охотнее всего идут на уступки хозяева, в газетах объявлений и интернете выставившие жилье с пометками "торг" и "чистая продажа". Значит, они продают квартиру, не покупая сразу взамен другую, а потому не гонятся за "копейкой". По телефону в большинстве случаев нам удавалось сбить по $800–1500 за "единички" ценой $87–95 тыс. и по $1,2–3 тыс. за "двушки" ценой в $110–130 тыс.

Но это была лишь разведка, а в ходе самого просмотра квартиры можно добиться дополнительных уступок. Тут есть ряд хитростей:

заранее, до просмотра, съездите к дому, в котором присматриваете квартиру, изучите местность, инфраструктуру и транспортные развязки;

запомните все недостатки, например – далеко до поликлиники, рынка, остановки маршрутки, нет рядом детсада или школы: в ходе беседы с хозяином будете иметь "козыри в рукаве";

поговорите с соседями продавца (бабульками, сидящими у подъезда) – выяснится, что и подъезд плохо убирают, и скандалисты-алкоголики ниже или выше этажом обитают, и во дворе фонари не горят;

во время визита как бы невзначай достаньте газету или распечатку с другими вариантами, попросите родственника или друга в это время позвонить, чтобы хозяева услышали, что вы планируете другие просмотры;

не спешите сразу торговаться, а, изложив "домашнюю заготовку" недостатков, скажите, что подумаете. Если хозяин заинтересован в быстрой продаже, он сам вам предложит дополнительную скидку.